第十章 房地產小鉅子(上)

老劉個人的整體表現絕對是上一品的，人長得高大帥氣外，頭腦又靈光，不管是拼企業、辦展覽還是做門面，總之，把他推出去準沒錯。就如同我常在講的，不當模特兒太可惜了，若他去當模特兒甚或演員、影星，我們這些兄弟就不用幹得這麼辛苦，跟他混，幫他開開車、提提化妝箱就可以過日子了。

因此，在我們三個人所開的第一家公司「林劉投資顧問」掛總經理的當然就是他囉。雖然目前還沒機會讓他亮相，相信在明年的這個時候，他鐵定是媒體鏡頭的嬌寵，因為我們的「林劉投資顧問」將會是金融投顧業的一顆明亮之星。

三兄弟在辦公室裡每個人拿著一杯紅酒(已經慢慢享受美酒了)，開始房地產織夢大計。

老劉說：「老林！我覺得大有可為，你手邊的錢如果夠的話，那個黑頭伯蓋的社區，花個300萬先訂10間，後面的款項我們再向銀行貸，其中2間讓給公司，畢竟要到月底公司的資金才滾昇至250萬，拿60萬出來投資房地產，另外的190萬就讓它繼續在股市裡面滾。」

老劉看我跟衍勳沒意見，他繼續說：「其實我認為這不見得是最好賺的！如果能夠早一步知道都市計畫區域，事先買到土地變更前的農地或工業用地，等到政府確定徵收後，可能翻10倍都不止。」

老劉的話突然敲醒了我，對啊！新竹竹科三期預定地，這時候每一坪的農地大約只有2千元，量大的話還可以商量，最主要的原因是政府延宕這個計畫多年，徵收戶已經有不少準備要放棄被徵收後的配地，想直接拿現金，才會出現這麼低的價錢。(原則上，每100坪農地在徵收後將配回40坪的建地，也就是配地率40%)

誰知道隨著竹科的超級火熱，竹科三期第一次徵收後，建地的價格竟然被炒到每坪25萬以上，而且就在這1年內，若要得到短線的巨大獲利，這攤肯定是不可以放過的。

於是我向老劉說：「你姊夫不是在新竹開營建公司嗎？有空問他在竹科介壽路和竹中口之間的那些原來三期徵收地，現在行情如何？」

哪知道老劉說：「不用問了，最近我才跟他聊到這個，他說，由於政府和園區的策略一直不明朗，好多老一輩的農戶在等了10幾年後，都不想等了，紛紛打算出脫求現，我聽說的價錢是一甲農地最低是600萬成交，而平均在750萬上下，也就是每坪在2500元左右。你怎麼看？」

我說：「大可搶進！找你姊夫先談著來，土地，尤其是農地的交易最麻煩，雖然是免增值稅，但偌大片的農業用地需要鑑界、確定農業用地以申請農業用地證明等冗長程序，沒有一個月，是很難辦下來的，我計畫花一千多萬來玩這個，不過要仔細看規劃圖，其中綠地的價值就不高了！你的看法呢？」

老劉說：「我也這麼認為，只不過怕資金周轉不過來。」

我說：「土地買賣的付款一般是分4期的，應該是沒問題，我再拿500萬注入公司，我們的股份維持變，就看這600多萬到四月底的時候可以讓你炒到多少？」

老劉笑著說：「哪裡是我炒啊？我只是按照你計畫書執行的操作者，不過你也真神，預測得真準，我甚至還懷疑整個股市是不是你在控制呢？」

關於這個，我當然是笑笑不正面回答他。雖然跟老劉像親兄弟一樣，但我這離奇又古怪的經歷怕說出來後會嚇壞他，搞得徒增日後一堆麻煩。

沈寂很久的衍勳說：「我們辦公室斜對面的一樓店面好像要出租，有20坪大，有興趣搞啥東西嗎？」

我說：「是轉角那個嗎？」

衍勳說：「是啊！我去買早餐時聽說原來是開服飾店的，但因為格調走得太高檔了，看得人多，買得人少，開了半年，老闆娘只好關門大吉，喝西北風去。」

「好地點，開個便利商店如何？你看二條路外那麼遠的都賺翻了，轉角這個靠校門口以及學生宿舍近，地點這麼不錯，我相信生意會更好，何況我們這邊後頭還有三大排的學生外租大樓，若能開成，等著數鈔票了！」我說。

衍勳說：「你們都有事做，只有我閒著，就由我來開間便利商店如何？」

我說：「當然好啊！如果要開超商，加盟統E企業的24小時便利商店會比較恰當，我大概瞭解他們的經營模式，據說有委託加盟和特約加盟，其中特約加盟資金需要200萬左右，這含60萬的保證金。除了貨品的物流外，其餘的都是我們自個負責，我認為這個比較適合我們。」

衍勳興奮地說：「嘿嘿！當個店長玩玩！」

我也笑說：「兄弟！萬事起頭難，剛開始鐵定很辛苦的，你要撐住啊！」

衍勳拍胸脯地說：「小事啦！賺錢給你看！捱豈是漏氣之徒！」(「捱」為客語，「我」的意思)

三人討論後就這樣分配了工作；老劉負責在四月底搞定6000坪的竹科三期農地的購買，衍勳的便利超商在清明節後開張，我則在四月底在黑頭伯那個興建中社區完成10間預售公寓的交易。